今年以來，樓市供求關系持續好轉，庫存壓力繼續釋放。易居研究院統計顯示，1月蘇州去化周期為15.1個月，而去年9月則是23.2個月，去化速度加快了至少8個月，成效非常顯著！

2月以來，蘇州新房與二手房市場成交量明顯回升，核心板塊高端項目再現“日光”盛況，根據麟評居住大數據研究院監測數據顯示，蘇州2月前23日新房成交量趕超了今年1月同期。

全國兩會后，預計監管部門和地方將有更多支撐房地產市場的政策出臺，3月市場活躍度修復或將繼續，今年“小陽春”行情可期！

 

上海易居房地產研究院發布的一份報告顯示，2025年1月，中國百城新建商品住宅庫存規模為44737萬平方米，環比減少1.2%，同比減少11.0%。2024年四季度，百城新建商品住宅庫存呈現出較明顯的削減態勢，今年1月份這一態勢延續。

從統計數據來看，目前已保持連續24個月的同比下降態勢，充分說明庫存壓力得到積極有力釋放，也為今年全年房地產市場供求關系平衡創造了更好條件。

 

分各線城市來看，2025年1月，中國100個城市新建商品住宅庫存面積按一線、二線、三四線城市分，分別為3125萬、21467萬和20145萬平方米，同比分別下降10.2%、12.0%和9.9%。意味著各線城市今年供求關系都有再均衡的向好基礎。

 

供求關系方面，2025年1月，全國百城新建商品住宅供應面積為1021萬平方米，成交面積為1549萬平方米，其供求比為0.7，呈現出供小于求的態勢。觀察數據，去年四季度開始，全國百城持續保持供小于求的態勢，其供求比分別為0.5、0.6、0.6和0.7。這說明供求之間的矛盾得到有效化解，也為今年供求關系再平衡開了好局。

從存銷比來看，2025年1月，全國百城新建商品住宅庫存去化周期(存銷比)為21.3個月，其含義是：按照目前的銷售速度，市面上新房庫存規模需21.3個月時間方可消化完。一般認為，存銷比合理值大致為12-14個月。當前百城庫存去化周期依然偏高。

但若對比去年尤其是歷史高點，即去年二三季度的數據，目前去化周期已經明顯從高位（最高值為26.8個月）上降下來了，也就是說，去庫存的高危警報解除，是去庫存戰役階段性勝利的重要體現。

從結構上看，一個非常重要的變化是，一線城市去庫存周期已回到合理區間，即已低于14個月的水平，這一點和一線城市房價指數的表現即最近兩個月明顯由跌轉漲有相通性。一線城市去化周期率先回歸合理區間，對于行業信心增加有較積極的作用。

 

那么，蘇州市場的情況如何呢？

易居房地產研究院統計顯示，蘇州去年9月去庫存周期為23.2個月，而今年1月份去化周期降為15.1個月，去化速度至少加快了8個月。

 

由此可見，去年9月，蘇州新房庫存量相對較大，去庫存壓力有所凸顯。但經過去年四季度一系列政策工作，市場需求得以積極釋放，蘇州的去化周期明顯改善，成效非常顯著！

這充分說明蘇州的購房政策“給力”。去年四季度以來，一系列積極到位的購房政策，客觀上持續降低了購房成本和門檻，也進一步促進蘇州房地產交易市場的復蘇和向好發展，同時，也說明了蘇州市場需求潛力較大。

2025年蘇州政府工作報告顯示，從宏觀大方向來看，蘇州在新一輪宏觀政策環境下，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，鞏固房地產企穩回升態勢，并通過一系列措施，不斷降低房地產市場庫存，積極構建房地產發展新模式。

 

這可以從以下幾方面來分析：

城中村改造

蘇州在這一輪城中村改造中，無論是規模還是力度，都不小。去年10月，央視就報道，蘇州將啟動275個城中村舊改，其中約三分之一將進行整治，剩余三分之二將被拆除，這一規?？芍^空前。蘇州通過城中村改造，預計可以消化14000套存量住宅。

在此基礎上，今年以來，蘇州六區相繼掛出征收公告，由此開啟大規模拆遷工作。比如，2月20日，江蘇公共資源交易平臺發布了歷史城區內老舊住區改造項目—滄浪街道、雙塔街道、虎丘街道招標計劃。

 

這僅是今年蘇州老舊小區改造的一大寫照。實際上，從蘇州各區發布的2025政府工作報告均可以看出，今年蘇州老舊小區改造項目的覆蓋范圍依然十分廣泛，改造力度和規模較大。

 

2024年全年來看，啟動186個城中村改造，一鼓作氣解決了茶花村、紅革村征遷等一批老大難問題。新改造老舊小區惠及4.1萬戶，對1205個動遷安置小區開展環境整治提升。

比如，姑蘇區，2024年，姑蘇區實施93處老舊小區、零星樓綜合改造，開展66處動遷安置小區整治提升，惠及居民近10萬戶。全年清零48個征遷項目、改造9條道路街巷、修繕超4萬平方米直管公房。在此基礎上，2025年，“留改拆”并舉推進朱家莊新村等老舊住區改造提升，探索形成可復制、可推廣、可持續的自主更新路徑。

 

此外，高新區方面，2024年，實施城市更新項目48個、城中村改造項目6個，完成老舊小區改造27個。在此基礎上，2025年的目標是：實施老舊小區改造21個，全面完成城中村改造項目，更新老舊電梯200臺以上。

 

其他區也不例外，通過大力度的城中村改造，由此消化更多存量住房。

以舊換新

去年下半年以來，為了驅動住房“置換”鏈條，住房“以舊換新”在全國眾多城市推行開來，更有多地明確鼓勵或推動國企收購購房者手中的舊房。

從政策層面來看，蘇州是全國推行以舊換新政策最早的城市之一。去年10月31日，蘇州高新區公布了“以舊換新”政策，換購申請人可以用一套或多套存量房置換一套新建商品房（一換一或多換一），置換總價不高于所購新建商品房總價的70%。

“以舊換新”是促進新房、二手房良性循環，釋放購房消費需求的重要舉措，從參與項目的反饋來看，以舊換新帶來了項目到訪情況的明顯好轉，再加上收舊房的評估價是按市場價，甚至高于市場價執行的，所以新區的以舊換新活動目前效果也還不錯。

房票安置政策

去年，很多城市探索房票安置的大背景在于，大規模城中村改造時代的到來。

對于城中村居民，蘇州將主要采取房票的形式予以貨幣化安置。所謂房票是依據被征收搬遷住宅房屋的貨幣化安置金額出具給被征收搬遷居民購置商品住房的結算憑證，一年的有效期內，被征遷居民可在房源庫里選房并用房票中的金額結算。

一批購房者持房票入場，帶動了一些板塊新房成交量的明顯提升，比如吳江太湖新城，不少樓盤通過房票安置消化了存量。

通過以上幾項政策形成合力，勢必將加速蘇州新房去庫存。

寫在最后：

整體來看，2025年去庫存的動力將進一步增強。原因在于：

一、從宏觀政策力度來看，國家拉動經濟回暖、促進房地產市場止跌回穩的決心是非常大。2024年一系列政策效應在2025年會進一步釋放。2025年，各地政府工作報告均強調了“止跌回穩”的目標，預計在全國兩會后，監管部門和地方將有更多支撐房地產市場的政策出臺。