2025年剛開始的時(shí)候，樓市土地拍賣市場一直越來越熱；高溢價(jià)的地塊經(jīng)常出現(xiàn)在大家眼前。可是購房者們處在了左右為難的處境：是選擇跟著漲價(jià)就進(jìn)入市場呢，還是耐著性子等著市場跌到最低呢？專家表明，要判別是不是迎來了“小陽春”，得改變以往的想法——其實(shí)數(shù)量比起價(jià)格來更重要。專家也提醒購房者，別只是一門心思地執(zhí)著于“抄到底”，而應(yīng)該把注意力放在具有稀缺性的資產(chǎn)以及城市的發(fā)展?jié)摿ι厦妗Ｔ诋?dāng)下的這種狀況下，購房者正面臨著復(fù)雜的做決定的過程。一方面市場的熱度一直在往上走，另一方面，又害怕錯過了最好的時(shí)機(jī)。專家提議，在做出決斷之前，一定要全面地對各種因素進(jìn)行評估，尤其是那些能夠體現(xiàn)長期價(jià)值的關(guān)鍵指標(biāo)。
一、量重于價(jià)”：小陽春的核心判斷標(biāo)準(zhǔn)
1、成交量是市場復(fù)蘇的先行指標(biāo)
58安居客研究院院長張波指出，2-4月成交量，是否超去年同期，是第一衡量標(biāo)準(zhǔn)。若量價(jià)齊升，小陽春成色，十足；若量升價(jià)穩(wěn)，或微跌仍屬積極信號。例如上海2月二手房，單日網(wǎng)簽量，破千套市場活躍度，堪比2024年10月，但是房價(jià)，并未大幅上漲。
2、城市分化加劇，小城市也有局部反彈
大部分縣城的房價(jià)沒降到像預(yù)期那樣的程度，不過那些質(zhì)量好的小區(qū)還是很快就被搶光了。張波表明，大城市的核心區(qū)域恢復(fù)的態(tài)勢很明顯，而且低能級的城市或許會有局部的回升情況，因此得依據(jù)具體的樓盤以及區(qū)域來進(jìn)行分析。
二、政策寬松已到位，一線城市暫無必要加碼
1、北上深政策儲備充足
上海中原地產(chǎn)的盧文曦覺得，京滬深在2024年四季度的成交量已然有所回升，并且二手房的掛牌量在增加，議價(jià)空間也收窄到了3%，這樣的話，短期內(nèi)再次大幅度放松限購的必要性就比較低了。
2、地方政策持續(xù)“打補(bǔ)丁”
杭州余杭區(qū)，推出了購房補(bǔ)貼以及人才購房等政策，而且通過“政策組合拳”來烘托市場的氛圍。其實(shí)預(yù)計(jì)在2025年，會有更多的城市根據(jù)自身情況采取相應(yīng)措施，并且會重點(diǎn)支持改善型的需求。
三、購房者決策邏輯徹底改變
1、別再執(zhí)著于“抄底”積極鎖定優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)
市場轉(zhuǎn)勢期，房東降價(jià)意愿有所減弱，而且議價(jià)空間從10%順利降至3%。張波建議，置換群體其實(shí)不必過于糾結(jié)短期的價(jià)格，并且在收到部分房款之后，就能夠鎖定自己心儀的房源，這樣的話也能避免失去選擇的權(quán)利。
2、選房需聚焦“稀缺性”與“長期價(jià)值”
張波重點(diǎn)指出，在未來3至5年期間，房產(chǎn)的價(jià)值依賴于“稀缺性緣由”（例如地段、配套以及產(chǎn)品力等等）；比如說杭州因?yàn)镈eepSeek等AI產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃布局，從長遠(yuǎn)角度看，人口流入的預(yù)期極為強(qiáng)烈，而且這樣一來，相關(guān)區(qū)域的房產(chǎn)便更具有增值的潛能。
四、產(chǎn)業(yè)變革重塑城市房地產(chǎn)格局
1、科技與制造產(chǎn)業(yè)驅(qū)動人口流動
杭州合肥這樣的科技創(chuàng)新型城市，以及成都，西安這類制造業(yè)升級的地區(qū)，正憑借著產(chǎn)業(yè)的集聚，吸引著眾多人才。就拿成都來講，這座城市的新能源汽車產(chǎn)業(yè)，促使人口不斷流入，而且對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，起到了間接性的支撐作用。
2、消費(fèi)升級催生新需求
長沙成都等服務(wù)業(yè)擴(kuò)張的城市，小戶型公寓產(chǎn)品尤其受青睞。在產(chǎn)業(yè)與人口的雙重驅(qū)動之下，而且這些城市的房地產(chǎn)更顯彈性；其實(shí)這種彈性也反映了市場對于不同類型住房的需求變化。
五、未來樓市三大趨勢預(yù)判
1、市場分化將更顯著
一二線核心城市的房價(jià)，呈現(xiàn)出企穩(wěn)的態(tài)勢并且有了回升的跡象；三四線城市呢，庫存方面的壓力仍然在持續(xù)著。部分收縮型城市的房價(jià)，其跌幅甚至于有可能超過15%，而且在進(jìn)行投資的時(shí)候，確實(shí)需要對風(fēng)險(xiǎn)保持警惕。
2、房企加速轉(zhuǎn)型，品質(zhì)競爭成關(guān)鍵
頭部房企，非開發(fā)業(yè)務(wù)占比有所提升，綠色建筑，以及智能家居，已然成為標(biāo)配。購房者需要關(guān)注“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)升級情況，比如說在北京有試點(diǎn)放寬住宅設(shè)計(jì)這一現(xiàn)象，而且在吉林還打造了“好房子”示范項(xiàng)目。
3、政策工具轉(zhuǎn)向風(fēng)險(xiǎn)化解
中央通過專項(xiàng)債收儲現(xiàn)房，與此同時(shí)推動保交樓，2025年計(jì)劃籌建200萬套保障性租賃住房，進(jìn)而沖擊遠(yuǎn)郊剛需盤。房貸利率，或許會進(jìn)一步下調(diào)，不過說真的，政策效果正在邊際遞減。
結(jié)語：2025年，樓市已然進(jìn)入“價(jià)值重構(gòu)期”，購房者需摒棄“買在谷底”這種執(zhí)念，而且以“長期持有+稀缺性資產(chǎn)”作為核心策略。對于投資者來說，關(guān)注產(chǎn)業(yè)升級以及人口流動趨勢，接下來布局核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)才是上策。正如專家所言：“房地產(chǎn)的黃金時(shí)代雖然逝去了，但是深耕運(yùn)營與民生的時(shí)代正在開啟。