房地產深度調整過后，南京、成都新建商品住宅銷售價格領漲70城之首，一線城市一二手房銷售價格則以上海深圳領漲。

2月19日，國家統計局發布1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數據顯示，2025年1月份，70個大中城市中，一線城市商品住宅銷售價格環比繼續上漲，當中上海、深圳領漲；二三線城市環比總體略降；一二三線城市同比降幅均持續收窄。

1月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中，北京下降0.4%，廣州持平，上海和深圳分別上漲0.6%和0.2%。一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.2個百分點。其中，北京、上海和深圳分別上漲0.1%、0.4%和0.4%，廣州下降0.2%。

在二線城市中，新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為上漲0.1%，為2023年6月以來首次上漲；二手住宅環比下降0.3%，降幅與上月相同。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別下降0.2%和0.4%，降幅均與上月相同。

1月份，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環比上漲城市有24個，比上月增加1個。當中領漲的是兩個新一線城市南京和成都，均環比上漲0.7%；上海、寧波緊隨其后，環比上漲0.6%；無錫、武漢上漲0.5%。二手住宅環比上漲城市有7個，比上月減少2個。

同比方面，1月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降3.4%，降幅比上月收窄0.4個百分點。其中，北京、廣州和深圳分別下降5.7%、8.4%和5.2%，上海上漲5.6%。一線城市二手住宅銷售價格同比下降5.6%，降幅比上月收窄1.1個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳分別下降3.8%、2.3%、10.0%和6.1%。

在二線城市中，新建商品住宅銷售價格同比下降5.0%，降幅比上月收窄0.4個百分點；二手住宅同比下降7.6%，降幅比上月收窄0.3個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降6.0%和8.2%，降幅均比上月收窄0.2個百分點。

值得注意的是，在同比方面，70個大中城市的二手住宅銷售價格全線下降，當中降幅超10%的城市有12個城市。一手住宅銷售價格則僅有上海、太原同比上漲，其余68城銷售價格同比下降。

在上海易居房地產研究院副院長嚴躍進看來，經過至少三年的調整，二手房的價格泡沫是最小的，今年上半年是買入二手房的最好階段。

業界分析：

“整體房價止跌跡象明顯”

中原地產首席分析師張大偉分析認為，從2024年9月開始，各種房地產政策從力度到節奏，如同給樓市注入了一針強心劑，極大地提振了市場信心。過去四個月，一線和部分二線城市需求旺盛，房價相對堅挺，一線城市已經連續上漲多月；而多數三四線城市則因庫存壓力大，房價繼續調整中。

“過去幾個月的政策效果非常明顯，從房價數據看，整體房價止跌跡象明顯，70大城市房價在10月就出現了明顯變化，11—12月份房價繼續止跌，1月份新房二手房下調城市只有42個和60個。”不過，張大偉認為，市場分化仍在持續，一線城市熱度最高，出現了連續4個月上漲，但隨著價格上漲，購房者開始出現了分化，部分購房者再次開始觀望。1月因為春節的影響，整體成交量和成交價格都出現了明顯的漲幅放緩。

張大偉認為，短期內居民收入預期弱、房價下跌預期仍在等因素依然制約著房地產市場的全面企穩，2025年樓市的需求、購房者的收入和信心都還需要一定時間恢復。1—2月房地產市場疊加政策井噴后的空窗期，市場有波動的可能性，最近也需要出臺更多有力度的政策，市場在3月或有望出現小陽春。

“上海、深圳房地產市場已完成筑底過程”

58安居客研究院院長張波分析指出，從統計局公布的1月數據來看，政策托底效應逐步顯現，市場“止跌回穩”的趨勢不斷強化，但市場信心處于穩步修復階段。其中，一二線熱點城市穩步邁入“止跌回穩”。一線城市的一二手房價格持續環比上漲，尤其是上海、深圳的上漲伴隨著二手房成交量保持高位，市場已完成筑底過程，處于回升階段。值得關注的是，二線城市新房價格環比由持平轉為上漲0.1%，是自2023年6月以來首次轉正，尤其是南京、杭州、成都、武漢的回升動力更強，也是本輪復蘇的帶頭城市。

“淡季不淡，往年進入到春節前，都是市場的淡季，熱度下滑明顯，但由于2024年年底翹尾行業，帶動市場熱度在1月依然保持一定高位”。張波表示，從安居客線上數據看，2025年1月，百城二手房掛牌量達到229.8 萬套，同比去年增長19.0%，充足的房源為購房者提供了更多的選擇。在新房中，安居客重點監測的全國重點66城顯示，建面120平方米以上四房及以上戶型的熱度占比仍然維持向上的趨勢，也意味著改善型需求維持上升態勢。

張波認為，2025年市場逐步回暖，熱點城市有望出現小陽春，當中利率下調、城中村改造等政策是關鍵，雖不同城市有分化，但市場總體止跌回穩的方向不變。

“泡沫最小，今年上半年是二手房認購的最好階段”

“作為傳統淡季，1月份新建商品住宅銷售價格上漲的城市從此前的23個變為24個，非常不容易”。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析指出，這進一步說明市場預期在持續轉好，房價方面的上漲動力在增強，有望進一步促進房地產市場一季度的小陽春態勢出現。

在當前一手房價指數環比漲幅為正的24個城市中，房價指數上漲TOP5是南京、成都、上海、寧波和武漢，當中南京屬于非常典型的市場深度調整的城市。而在去年12月份和今年1月份，南京均是房價上漲最快的城市，“這或意味著，深度調整的二線城市，基本面修復動力很強，也將成為新一輪房價上漲的先行代表”。

嚴躍進認為，一二線城市一手房價由跌轉漲是最大的信號，意味著此類城市扮演了2025年房價上漲和穩中向好的示范代表，有助于進一步引導市場預期，促進房地產市場的向好發展。

在二手房市場方面，1月份上海、深圳、寧波、成都、無錫、北京和天津出現上漲，“這7個城市都是非常優質的大城市。尤其是上海和深圳，一些核心區域的二手房客戶量明顯增多，掛牌的價格也開始上調，這也說明二手房的價格邏輯，即大城市更容易漲，小城市相對會緩和一點”。

嚴躍進認為，今年上半年是二手房認購的最好階段，因為價格已經有了至少3年的調整，“二手房的價格泡沫是最小的。而隨著后續二手房價格企穩，市場的判斷又會發生變化”。